在项目策划之初 , 就需要对养老地产的各环节进行整体把握 , 系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源在进行养老居住产品的设计时 , 应充分挖掘我国老年客户群的特征 , 创造出适应中国国情的产品类型 。为便于说明 , 本文将这15种开发模式划分为五个类别 , 分别进行阐述 。
养老社区是老龄化浪潮下的新兴产物其模式仍待探索，图为北京东方太阳城一隅
第一类 与社区共同建设
模式1：专门建设综合型养老社区
社区中除了有为老人提供的居住建筑之外 , 还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施 。
通常来讲 , 由于城市土地资源紧张 , 一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式 , 实现与郊外的环境协调 。
模式2：新建大型社区的 同时开发养老组团
一些房地产开发企业在 开发大 型居住区楼盘时 , 会考虑划分一部分区域专门建设养老组团 。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群 , 走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源 ,降低配套设施的建设量。
模式3：普通社区中配建各类养老产品
据调研。许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代 , 老人需要与子女住的近一些。 而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区 ”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情 , 将会是较受欢迎的一种养老居住模式 。
模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施
据资料显示 , 一些城市存在城区老人就近入住养各机构困难的情况 。这些社区科一往年代较久 , 周边配套设施成熟 , 具有良好的区位条件 , 然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之问插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建 , 或通过对既有建筑（如旧的诊疗所、宾馆）的改建等方式进行建设 。这种开发模式投资相对较少 , 易于复制和实现连锁经营 。
第二类 与相关设施并设
模式5：与医疗机构结合 , 就近设置养老设施
这种“医养结合 ”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目 , 从而提升项口的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。与此同时 , 还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院 , 这样既能够提高医疗资源的使用效率 , 又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法 收 养的 老人的养音居住需求 。
模式6：养老设施:与幼儿园并设
这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理 , 又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理 , 节约建造 和人力成本 。以日本幸朋苑老人院为例 , 其建筑首层设置了一所幼儿园。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时 ,也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏 。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助 。
模式7：与教育设施结合 , 建设养老公寓
目前有很多“高知老人 ”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置 , 并让老人享受一部分教育资源 , 则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点 , 从而促进销售 。如美国拉萨尔村养老社区建在一所大学旁 , 老人可以参与大学课程的学习 , 使自己的人生更加充实 。
第三类 与旅游或商业地产结合
模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品
目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时 , 加入养老养生 、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区 , 例如海南、广西、云南等地 。
模式9：与商业地产结合 , 开发老年公寓
对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言 , 他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时 , 往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群 , 他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓 , 则能满足这些老年人的居住需求。
第四类 与国际品牌接轨
模式10：引入外资 , 建世界型连锁老年设施
目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场 , 建设连锁型老年设施 , 以缓解其国内的养老压力。对于我国而言 , 能够借此机会引入外资 , 并学习国外先进的护理、管理经验 , 同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
模式11：与国际知名养老品牌共同开发 , 引进管理模式
这种模式有一定的可行性 , 但要注意将其“本士化 ”。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别 , 直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化 。
第五类 以其他方式转型
模式12：与保险业结合 , 利用险资投资养老地产
从险资的特征来看 , 由于其资金规模较大 , 回报要求低而周期又长 , 相比来说更为适合投资养老地产 , 也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
模式13：与护理服务业结合 , 将原有优势注入养老地产
在对日本养老产业的研究中发现 , 一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始 , 逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素 。
模式14：利用自身独特资源转型开发养老地产
如酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处 , 很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中 , 另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓 , 或在酒店中提供养老服务等 。
模式15：将旧的国有资产盘活，改造为老年设施
这些国有资产所在区位较好 , 在城市中的分布相对均匀 , 比较适合进行改建。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展 ,幼儿园或小学很有可能空置下来 , 将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来 。
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作者：周燕珉，清华大学建筑学院
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