越来越多的养老机构投资者和经营者开始以轻资产的模式进入养老服务业，大家都想找到合适的闲置物业，租赁过来加以改造，这样既节省资金，又能节省时间成本。但是，如何改造才能节省投资成本和运营成本呢？
今天，我们从闲置物业建筑本身的角度，提出与3大改造法则与11个改造技术要点，帮您在最短的时间内完成改造。
3大改造法则
法则一：考虑空间组织因素
根据使用空间与交通空间连接方式的不同，闲置物业的空间组织形式可分为单元式、走廊式、穿套式、大庁式、庭院式等。老年公寓的使用空间包括居室和公共配套空间，存在单元式、走廊式和庭院式几种组织方式（如表2．1）。
基于闲置物业改造的老年公寓多数位于城市旧城区和建成区，场地空间和建筑空间都较为有限，而单元式空间的公共配奢服务范围较小，护理人员的服务效率较廊式低：除此之外，单元式模式不利于老人之间的交流，其组织方式也难以满足介助和介护居室的要求。因此改造型老年公寓的空间组织以走廊式为主，尤其是那些对于居室护理级别有灵活转化要求的。
酒店、办公楼、教学楼、宿舍以及筒子楼等闲置物业的空间组织大都采用廊式，即以走廊作为交通空间，连接依次排列的诺干格子状房间，流线组织简明高效，便于各个房间的合并与划分，适合被改造为老年公寓。庭院式组织方式是走廊式的特殊形式，会占用较多场地空间，护理流线也偏长，旧城区和建成区不多见，可在条件允许时选用。
法则二：考虑平面规模因素
闲置物业单层的平面规模是由老年公寓养护单元的适宜建筑面积限定的。考虑到老年人的养护及管理，为提高服务效率和质量，老年公寓宜将居室和公共配套设施分区设置，划分成相对独立的养护单元。
养护单元通常布置在同一层内，床位数较多的自理型养护单元也可分两层设置。当养护单元置入闲置物业楼栋时，如果闲置物业为集中式（单楼栋），则每层平面宜布置一个养护单元，或结合防火分区（平面面积较大，有两个防火分区）每层布置两个；如果闲置物业为分散式（多个楼栋的建筑群），则每栋每层布置一个养护单元。养护单元的适宜建筑面积由每床位建筑面积指标和养护单元床位数确定。
根据《养老设施建筑设计规范（GB50867—2013）》5.1.2和5.1.3条，并参照上海市地方标准《养老机构设施与服务要求（DB31／T685—2013）》6.1.7条＂护理员与入住老年人的配比＂，不同护理级别居室的每床建筑面积指标和对应养护单元床位数均有各自的规定，为确定养护单元的规模范围和闲置物业适宜平面规模范围，表2．2进行了分类推算（设单层布置一个养护单元。建筑面积指标由规范规定的使用面积指标除以平均使用系数0．6得到）。
由表2．2知，当老年公寓主要配置介护居室时，闲置物业单栋标准层平面的最小规模为320㎡，当既有楼栋单层面积小于320㎡时护理员服务能力和养护单元内的公共配套设施没有充分利用，造成一定浪费，经济效益较低。
因此，单层平面规模小于300㎡的闲置物业不适合改造为老年公寓。至于规模上限，则弹性较大，最大可近1900㎡，主要考虑因素是防火分区的限制。为使每个养护单元划分为一个防火分区，不同耐火等级的养护单元规模上限应根据防火分区最大允许建筑面积而定。
选取闲置物业时，若居室护理级别的配置比例己有规划，可参照表2．2最后一列的建议值来框定平面规模。
法则三：考虑结构体系因素
大量性闲置物业常见结构体系有砌体结构和钢筋混凝土结构两大类。其中砌体结构由于刚度较差，多与混凝土形成砖混结构，在年代久远的既有酒店、筒子楼、旧式办公楼和教学楼中成为主要的结构形式。
闲置物业的各种结构体系在空间尺度可变性、空间空旷化改造性和立面改造灵活性等方面均有不同，适合不同功能空间的置换（表2.3）。
如果一栋闲置物业同时存在两种结构体系的情况，例如砖混结构和框架结构并存。这种混合结构体系存在的主要原因是闲置物业之前已进行过扩建工程，即在老旧的小开间砖混结构一旁加建框架结构，适应空间灵活布置的需要。因此当闲置物业的砖混结构难满足老年公寓公共配套空间的置换要求时，可考虑加建框架结构或用框架结构部分替换原有砖混墙体。
11个技术要点
1.改造设计前期准备
在改造设计之前应尽量全面的收集原建筑的设计图纸，包括总图、建筑、结构、给排水、暖通空调、电气及市政管网等相关施工图纸，若期间有改造装修，应同时收集好改造装修图纸。
另一方面要做好旧办公建筑的实地调研工作，因旧建筑经过若干年的使用、翻建、改建、局部改造等建筑活动，外立面及内部设施可能发生一定变化，会出现现状与图纸不符的情况，这就要求及时调整思路，掌握第一手的建筑现状资料，为今后的改造设计创造先决条件。
2.结构加固改造设计
大量80年代甚至之前建造的办公建筑，主要有横墙承重的砖混结构体系和框架结构体系。当时的结构设计可能远不能达到当今结构设计规范的要求。因此在改造设计初期应当收集好相关结构设计图纸、地勘报告、建成后历次改造的结构施工图纸，并做好现状踏勘，结合建筑方案和现有结构体系，认真做好旧办公建筑的结构负荷及结构加固工作，在满足经济性的原则下做好结构加固设计，为养老设施的改造打好坚实的基础以及选择适合的结构方案。同时，更要做好既有办公建筑的抗震可靠性鉴定及抗震加固。
3.建筑入口改造设计
养老设施的入口是一个精神面貌的展示窗口。改建时应当注重入口的尺度合理设计，通过通透明快的门窗系统以及温暖柔和的建筑材料，达到改善老年人心理面貌的作用，是改造设计的重点。
入口大多可利用原办公建筑的入口门厅进行接待、业务开展以及企业文化展示的空间。如果空间足够大，或者有更多的改造余地，可设置活力老人的休憩空间、活动空间，成为养老设施的点睛之笔。
此外必须考虑的设计要点主要是入口朝向及室内外高低差处理。根据《老年人建筑设计规范》4.2.1规定，“老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。”改造时应尽量做到这一点。入口处常常是老年人聊天、停留空间，争取向阳地有利于其身心健康。如旧办公建筑限于现状条件无法改变入口开口方向，则至少要做好冬季保暖处理，如非南侧入口增加门斗、增加暖风幕系统。
室内外高低差：旧办公建筑室内外高低差多在900～150之间，养老建筑应做好入口处的无障碍设计。改造时应将入口处理为缓坡台阶或坡道。缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏步面宽不小于380mm。坡道坡度不大于1/12。入口宽度紧张时可只设坡道。两者面层均应采用坚固、耐磨、防滑的面材。并且无论缓坡台阶或坡道两侧都应设栏杆扶手，扶手材料应比普通无障碍设施更为触感良好，最好为防腐及防水处理后的触感良好的木质或复合材料。
4.外立面风格改造设计
旧办公楼多为20世纪80年代左右的现代主义风格，外墙材料以瓷砖、水刷石、涂料或清水砖墙等为主。色彩单调乏味、形式呆板，整体面貌陈旧、冰冷，从建筑行为心理学角度来看存在强烈的消极暗示，不利于养老建筑的追求乐观、健康的建筑风貌要求。
改造设计时应结合内部功能、经济可能性等统一考虑重新设计立面。主要从色彩、材质、构造做法及立面开窗划分几个方面着手。
1）色彩：切忌使用黑白灰等具有消极联想的色彩，同时色彩明度过低的灰色系使建筑体量过于沉重压抑，造成对老年人心理的不良影响。过于鲜艳的颜色会造成视觉紧张，进而长期影响老年人的心理健康，因此应以简洁明快的暖色系为主。色彩种类尽量简化，仅局部可用艳色提缀。
2）材质：外立面材质可使用新型的面砖、陶板、石材结合幕墙、铝板、仿石涂料等，体现时代气息，给老年人带来鲜活的建筑气场。
3）构造做法：目前从我国养老设施运营的现状来看，养老设施从经营角度讲实现盈利比较困难。这就要求在满足使用功能的前提下注重美观即可。幕墙及干挂石材可局部使用，不宜整体使用，有利于降低造价。新的建筑节能规范要求改建建筑满足保温隔热的需要，这就要求之前没有保温层的旧办公楼剔掉面层重新做外保温设计。在面层再做面砖或涂料等覆面处理。在需要做分体空调的养老设施立面上，应将空调室外机统一在空调格栅内，形成整齐划一的立面风格。
4）立面开窗划分：若旧办公建筑为横墙承重的混合结构，则开间大多在3m～4m之间，正好符合养老设施尺度要求，此时立面即可按照原有外窗尺寸进行重组。如将平淡无变化的墙面做出窗与窗间墙相间的节奏变化。若是框架结构，旧办公建筑的外窗位置相对灵活。此时需要结合平面建筑设计方案进行外窗重新划分。如保温及经济条件允许，可在南侧立面增大采光面积，做出幕墙与实墙相映的效果，提升养老建筑的空间品味。
5.平面改造设计
旧办公建筑进深基本在15m左右，适合改建为中间走廊，两侧为设施居住房间的平面形式。横墙承重的旧办公建筑如果开间在3m左右，平面只需优化细部构造及装修设计即可，不需要进行土建拆改。若为大空间开敞办公的框架结构，则需要拆除旧隔墙，根据建筑设计方案增加分户墙及走道隔墙。框架结构可根据需要设置大空间的活动室，这一点横墙承重的办公建筑无法实现。因此可以判断，框架结构的旧办公楼更适合改造为养老设施。
6.垂直交通改造设计
旧办公建筑若无电梯，则需要增设电梯，其中至少应有一部满足担架搬运最小尺寸的电梯。可采用外挂或内部增设的形式。前者从经济角度更适于改造。若已有电梯，则除了可直接利用现有电梯作为垂直空间运输的主要工具，还应当将其中一部改造为医疗担架梯。
考虑到旧办公建筑改造的成本及工程复杂性，可选用对结构改造要求较低的无机房电梯。疏散楼梯应满足养老设施要求的踏步高宽。在原有办公疏散梯的基础上，进行防滑改造。同时楼梯间地面与公共走道部分地面应通过不同色彩进行区分。踏步起点及终点部分应设局部照明设施。
7.设备及机电改造设计
暖通空调专业设计:旧办公建筑层高多为3．3m～3．6m之间，有足够的吊顶空间做通风管道设计，适合做中央空调系统，提升养老设施的档次。若层高在3m左右，则不适合做中央空调系统，可做户内分体空调系统，结合外立面格栅系统设计空调室外机位。
强弱电系统应结合建筑平面方案设计重新布置，所有电气系统应埋管暗敷。相关设备及电气用房可灵活设置。养老设施特有的应急呼叫系统、监控系统都应统一考虑设置。
8.卫生间改造设计
由于办公建筑只设有公共卫生间，因此建筑设计方案中每户设施都要增设卫生间及其上下水系统。这就要求平面设计卫生间位置上下对位，统一考虑。做好结构开洞和加固，以及防水工程。新增加的开水间、洗衣房、厨房等功能房间也都要统一考虑给排水设置要求。
9.消防改造设计
根据《高层民用建筑设计防火规范》，旧办公建筑两部疏散楼梯间距为80m，养老设施宜为60m左右(参照医院住院部部分)。若疏散距离超长，不满足规范，则需在适当位置增加疏散梯，公共活动室、走廊等部位应增设火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统。旧办公楼现有的设备用房应当充分利用，节省造价。
10.绿色建筑改造设计
结合我国目前倡导的绿色建筑设计理念，做到“节能、节材”，旧办公建筑改造为养老设施时，应当对原建筑进行节能改造，同时尽可能节约建筑材料。节能主要体现在外墙的保温设计。旧建筑如未设保温，则应结合外立面设计进行外保温材料的设计，应优先使用坚固性、防火及保温效果俱佳的保温砌块。
有的改造项目可能由于规划限制，不允许增加面积，则可采取内保温改造措施。应使用A级防火材料。既有办公建筑的外窗大多未考虑节能设计，因此应当改造为中空Low-E防火隔音通风塑钢窗。屋顶也应做好保温改造，结合结构安全性、防火、防水统一考虑屋顶设计。
11.无障碍设施改造设计
旧办公建筑大多并未考虑无障碍设计。在进行养老设施改建的时候应做好无障碍设施的设计。除了应满足《城市道路和建筑物无障碍设计规范》的相关要求之外，还应满足《老年人建筑设计规范》中相应的无障碍设施部分的规定。主要需要改造的无障碍设施为:
1)所有公共部位及户内的走道宽度、户门及卫生间宽度应满足轮椅通行的最小宽度。
2)公共部位应设置侧墙装设的扶手，扶手材料应使用触感柔和、防滑、耐磨的材料。
3)主入口坡道，参见本文后续内容。
4)卫生间无障碍设计。主要是公共卫生间及户内卫生间与相邻走道之间高差处理。应做成缓坡，不得出坎。
5)其他无障碍设施有:卫生间洁具、室内应急呼叫系统等。
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