美国Medical Mall的发展从十多年前的零星布局到逐渐成为一种趋势,其背后的发展动力非常明显,主要是支付方按价值付费所推动的,医院正将更多的院内业务向院外推动。

虽然中国医疗服务市场并不具备相关的发展动力,但与美国市场在商业地产不景气方面却是共通的,商业地产的拥有者都有着很强的动力来延揽主要的租户,消费型医疗正在快速发展,商业地产公司也希望通过更多的获取这样的客户来提升自身的出租率。

但是,从美国市场来看,真正推动Medical Mall发展的并不是承接医院业务的院外基础医疗,而是医院直接将其业务分拆,也只有医院的体量才能推动这一模式真正发展成为趋势。虽然美国很多购物中心虽然吸引了一些零售诊所和应急医疗中心,但这些诊所的体量过小,无法成为支撑其发展的主要业务模式,这也将成为制约Medical Mall在中国发展的主要因素。

而医院就不同了,以Vanderbilt大学医院(Vanderbilt University Medical Center,VUMC)为例,其在One Hundred Oaks Mall占据半壁江山(4万多平方米),超过20个科室迁入这一院外中心,这些科室大都是非核心并偏向健康服务,包括皮肤科、妇产科、预防心脏病科、影像科和物理治疗等等。这一门诊中心目前占据VUMC1/4的门诊业务,为病人提供了更方便和可及的服务。

正是美国的Medical Mall吸引了大量的医院业务,这也使其拥有较强的抗周期能力,2017年一季度的医疗相关地产的空置率只有8%,而且整个趋势在过去几年是持续下降的。这也引来了对医疗地产的持续投资,从2010年的40亿美元的规模增长到2016年的102亿美元。

但在中国,Medical Mall的发展虽然能得到一定的发展,但医院推动的核心趋势并不存在。

首先,医院并没有动力将门诊分拆到院外,而且以目前的门诊价格也无力承担如此高昂的租赁成本。原因有以下三个:

第一,医院的VIP部门虽然有能力也有意愿分拆,但总体的业务量毕竟有限,而且中国病人对VIP服务的可及性很强,并不存在看病难的问题,这与美国要预约排队有着很大的差异。

第二,将VIP分拆其实并不划算,因为大型医院的优势就是巨大的流量,如果VIP部门和医院并不在一起,导流的作用就相对减弱了。当然,VIP部门可以进行扩张,不过特需占整体业务10%的红线很难突破,这从总体上限制了VIP部门向外扩张。

第三,医院其他的业务也很难扩张到院外。因为中国公立医疗体系的特性,现在大规模发展医联体更多的是希望将医院门诊流量导入基层的公立医疗体系而非公立VIP部门私立机构。从硬件建设来看,中国的基层医疗机构已经相当良好,收费也相对低廉,无需也无法承受去大型购物中心发展。

其次,在缺乏商业健康险的支撑前提下,私立的中高端特别是中端门诊的发展在中长期主要的营收还是来自自费而非商保,这极大的制约了自身业务的规模化发展。而消费类医疗服务受到经济周期影响极大,虽然自费会带动一定市场,但整个体量并不会太大,无法带动庞大的商业地产。

最后,高昂的商业地产成本也制约了这类模式的发展。由于美国的电商发展和市郊的商业地产空置率持续上升,美国医院能获取较低的租赁价格,这并不比自建门诊中心高出很多,特别是考虑到商业位置的便利性。而且美国医疗服务收费较高,与租金相比还在可承受范围。

但中国商业地产的价格仍然十分昂贵,很多地方甚至超过美国,但只有高端医疗机构的诊疗收费可与美国比肩,高租金对于非高毛利科室的大部分医院和诊所来说都无法承受。虽然医美、齿科等高毛利的消费型医疗服务愿意并持续使用这样的场地,但消费医疗市场规模还相对较小,而且受到经济周期的影响非常明显。

因此,目前高企的地产租赁价格无法推动Medical Mall成为中国的主流模式。

总之,Medical Mall的发展除了取决于市场的动力,也取决于市场主体的可扩展性,医院而非诊所始终是这个市场的主角。如果没有医院的拓展需求而仅仅依靠诊所是无法推动这类模式的规模化发展。