目前，国家制定了以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑的基本的养老方针； 确立了90%的老人在社会服务协助下通过家庭照顾养老，7% 的老人通过购买社区照顾服务养老，3% 的老人入住养老服务机构集中养老的“9073”养老格局。
各地方政府纷纷响应国家政策，逐步加强养老社区或养老服务机构的建设，一些社会力量如房地产开发企业，保险、投资公司、酒店管理及相关服务管理企业等也都看到了养老地产的商机，积极参与养老社区的开发，养老地产成为房地产行业和社会资本关注的热点。
万科集团、华润集团、首创集团、恒大集团、富力地产、绿地集团、复地集团等重点房地产开发企业均已涉足养老地产，北京太阳城国际老年公寓和上海亲和源养老社区等即是较为成功的案例。以泰康人寿、新华保险、中国平安等为代表的保险资本也重金大举进军养老产业，这些公司旗下已有多家中高端养老社区相继竣工。
养老地产是住宅地产、商业地产和医疗服务三者的有机结合体，可以说是一种房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但标准更高，功能和设施更全； 与酒店、医院的服务功能有些相似，但养老地产的服务更有针对性、持久性，更生活化； 养老地产与具有收容性质的福利院也不同，前者更符合老年人生活的多样性，具有居住、餐饮、护理、医疗、康复、园艺、教学和文化宗教等多方面的丰富内容。
目前开发的养老地产项目，其服务对象一般定位为独立老人，即有较强独立行为能力的老人。为满足这部分老人物质及精神多方面的需求，为其提供更多更好的服务，开发商在社区中建设大量配套设施，社区公共中心的建筑面积可达到总面积的10%。但养老社区中关注度最高、与开发商利润直接关联、建设量达到项目总面积50%以上的是其中的居住单元，它是养老社区最基本的构成，对居住单元层的研究才是一个项目的重点。
养老建筑居住单元层的基本组成
居住单元层根据不同使用功能及分布区域可分为居住区域、辅助区域、交通区域三个部分。其中居住区域主要包括居住单元；辅助区域主要包括公共交往空间、服务用房、设备间等； 交通区域主要包括垂直交通（电梯、楼梯）、水平交通（走道）等。 
这三个部分建筑面积与标准层总建筑面积的比值，可以成为判断单元层经济性的因素。居住单元是建筑中直接产生收益的部分，一般居住单元数量多、面积大、辅助和交通区域紧凑则平面效率高、经济性好。但由于辅助区域包含一些公共活动区域和服务设施，其所占比例与配置等级、居住品质有关，因此并不是比例越小越好。由案例统计来看，居住单元部分的比例控制在80%以上是较为经济合理的。
根据样本案例分析，标准单元层各部分功能面积配比统计见表1。
养老建筑居住单元的类型及比值
为独立老人设置的单元户型应尽量还原居家厅室的感觉，使老人仍有一定的自由支配空间和活动空间。由于居住人数不多，行为活动范围不大，因此老年居住单元的户型通常都不大。但不同的老年人有不同的居住需求，所以在户型设计上考虑到使用者的需求是十分必要的。对不同经济收入水平、不同生活模式的老人，需要为他们提供不同面积标准和功能空间布置的居住单元，这将会扩大老年公寓的受众群体，提升入住率，对于形成良好的小区或楼栋居住氛围有积极的意义。此外，高入住率也会提升开发商的租售利益，降低公共服务设施的人均运营成本。
根据案例统计（表2），老年公寓的居住单元类型主要分为一室型（适合单身老人或老年夫妇），一室一厅型（适合两个单身老人或老年夫妇）和两室一厅型（适合两个单身老人或老年夫妇）。户型组合基本考虑侧向拼接，以开间为基本单元的宽度扩展。
通过案例统计可以看出，一室户的建筑面积约为40~60m2，一室一厅户厅户约为60 ~80m2，一室一厅户约为80 ~120 m2，三种户型中一室一厅户型是主力户型。在单元层中，出床面积比是检验经济性的重要指标，它是指平均每张床位分摊的标准层面积。目前很多养老公寓的收益计算是以床位为单位，而不受限于开间的概念 统计案例的出床面积比见表3，单元层中出床面积比的数值越低，说明单位面积能容纳的床位数越多，实际产生的收益率则越高。
在实际案例中可以看出，户型面积小、一室户较多的标准层出床面积比偏低，同时辅助区域和交通区域比例小的单元层出床面积比也较低。但是出床面积比不是一个绝对的指标，不能单从经济性的角度要求它越小越好，应该配合前两项指标，在保证户型舒适性和多样性及楼层使用的便利性等因素的基础上，将之控制在一定范围内，这样才能在求得经济性的同时保证有良好的居住条件。
养老建筑居住单元层的辅助区域
1.公共交往空间
对于老年人来说，公共交往是一项必要并且应被鼓励的活动。伴随老年人生理机能的减退，出行不便会使他们的社交范围变窄，这种衰老感容易令他们变得悲观、易猜疑，导致他们更不愿意参与交往。同时，老年人退休后社会关系逐渐淡化，也少有必要的社会活动促使他们继续积极参与到社会交往中去。长此以往，老人的孤独感会加重，也会加速衰老。
因此，在设计中考虑设置一定的公共交往空间，为老年人提供一个不受天气影响的活动场所，鼓励和促进老年的交往活动是十分必要的。养老社区中的公共交往空间按其公共性、面积大小与居住单元的距离等内容分为不同层级。居住单元层中的公共交往空间最接近老人的私密空间，是最方便到达、最容易让老人形成一定领域感和亲切感的公共空间，更符合老人交往趋近和趋熟悉的特点，而且集中设计的社区公共休闲娱乐空间往往较远，或者使用者较多，因此单元层中的能供短暂交谈、休息和活动的公共空间就显得更加重要。
这些公共空间的尺度一般不会很大，有良好的通风照明条件和舒适性设计，可以根据常用人群的要求和特点进行一些个性化的布置，鼓励老人进行邻里交往，随时提供居住单元之外的一个方便并且相对安静、熟悉的休息场所。
在不同的项目案例中 单元层中的公共活动空间形式可分为以下几种类型。
公共交往空间同交通枢纽相结合，常位于楼层结合交通枢纽型——交通核心位置。平时人流经过的概率较大，与各个居住单元的距离也较适中，有利于提高该空间的使用效率。
走廊局部放大型——公共交往空间结合走廊，成为局部放大的节点，可以增加空间变化并创造停留的可能性，缓解过长的走廊给老年人行走时带来的乏味感和劳累感，提升公共区域的品质。
独立空间型——有时设计中还会利用一个或者半个开间的空间作为公共交往场所，可以是室内也可以是出挑的室外阳台。这些空间通常较宽敞，采光通风条件也较好。但由于面积偏大 通常出现在多层建筑中，高层建筑可以考虑隔层设计。
无论何种形式，单元层中的公共空间首先应该布置在老年人方便到达的区域，尽量在合理的行走半径内服务到更多的老人。根据案例统计公共交往空间的单向服务半径最好不要超过五个开间。
2.服务用房
由于生理与心理的变化，即使是独立老人，其独立生活的能力也比其在青壮年时有所降低，因此需要社区提供一定程度上的服务。对于居住单元层来说，因社区相应的运营要求和设计标准不同，提供的服务内容也会不同，相关的管理服务用房一般包含储藏室、垃圾房、清洁间、污衣室、晾衣房和管理员办公室等。有些用房是每层布置，有些是隔层布置，有一些社区无法在居住单元中设置洗衣及食物加工的设备，而是在楼层中集中设置洗衣房和厨房。
这些服务用房通常只服务相应楼层的老人，一方面便于快捷地服务到户，可降低老年人的体力消耗，另一方面增强了私密性，一定程度上避免了较私密的生活内容出现在社区公共空间中。服务用房通常位于平面空间的核心位置，以有效缩短交通距离，提高服务效率，保证标准层的经济性，也保证每个单元居住体验的均好性。
储藏室需每层设置，一个或一组疏散楼梯可附带一个储藏室，靠近服务电梯与走道，根据服务单元的数量约为6~15 m2 ，垃圾房需每层设置。可根据具体平面形式分散设置或集中设置，靠近服务电梯与走道，根据服务单元的数量约为3~6m2，清洁间可每层设置或隔层设置，一个单元层设置1间，隔层设置的清洁间最好靠近服务电梯，根据清洁设备的不同，约为5 m2。
3.机电用房
根据不同项目的运营模式，设计项目会采用不同的机电系统，相应机电用房的具体功能和面积也会略有不同。单元层中一般会设置强电间和弱电间，采用中央空调时需考虑放置集中空调设备的机房，采用各单元分散式的空调系统则需考虑室外机的位置及噪声影响等。
根据一些项目的使用情况调查发现，老年人的房间容易有异味，所以对通风的要求较高，如采用中央空调系统时，为保证老人体感舒适，风速不宜过大。就需要加大风管或风道的面积来保证通风量，机电用房虽然面积不大，但是对其进行合理布置对于楼层的经济性和居住的舒适性、安全性及管理维修的方便性都有一定影响。
养老建筑居住单元层的交通区域
1.垂直交通
垂直交通系统包含电梯、电梯厅和楼梯几个部分。电梯是老年公寓中最常用的垂直交通工具 由于老年人身体机能不断减退，上下楼梯是存在很大安全隐患的行为，而且面临医疗急救等突发状况，电梯也能发挥高效的作用。因此建议无论是否是高层建筑，老年居住单元中都应设置无障碍电梯且至少1台为医用电梯。
由于老年人对电梯的依赖性较大，电梯及电梯厅在老年公寓中使用率很高。电梯厅是同楼层老年人相互见面次数最多的地方，因此需要在安全性、适老性的基础上，将这部分交通空间设计得更加人性化、更舒适，电梯位置应有明确的导向标识，并应能便捷抵达。作者曾在台湾某养老院看到一个很贴心的设计，电梯门上均安装了玻璃，便于发现老人在轿厢内的突发情况，还在轿厢内安装了座位供老人坐用，从细微之处消除老人的恐惧感。
相对于电梯，楼梯主要作为疏散时的垂直交通方式，老年人行动缓慢且协调性差，容易疲劳 所以楼梯的设计必须从老年人的生理特点出发，充分保证其安全性。
2.水平交通
居住单元层的水平交通空间就是走廊，它联系电梯厅与各个房间，是老年人共同使用的通道，必须保证走廊的安全及无障碍设计。由于老年公寓通常是房间加走道式的布局，因此走道空间会有一定的长度，需避免老年人在此空间中经过或停留时感到乏味、单调，可以结合走廊对电梯厅、公共交往空间 入户空间等一系列节点进行优化设计。
在建筑设计规范中，有对走廊的疏散宽度、长度的明确要求，有针对老人安全方便使用的各种材料、设施方面的要求。 除此之外更需要重视辨识性的设计，老年人记忆力减退，通过走廊的一些个性化设计（比如不同颜色的处理），来增大单元层之间的区别，或者在走廊到入户门之间的空间设计一些美观的符号或标记，将有利于老年人生活品质的提升。走廊是单元层设计中一个活跃的元素，走廊的变化会带来多种单元层平面布局形式。
养老建筑居住单元层的平面形式
1.平面布局类型
相比普通住宅来说，多数老年公寓单元标准层的布局是房间走道式的，这样的布局通常可使得每层楼包含多个居住单元，有利于提升楼层的服务效率，增加老人邻里交往的潜在对象，是比较经济合理的布局。
依据对朝向的要求不同，房间走道式布局又可分为单面布房和双面布房两种类型。
在房间走道式布局的基础上，依据场地边界、景观气候、服务半径等因素，养老建筑会发展出不同的平面构成形式，总的来说可分为以下几种。
长条型是最基础的平面形式，它可以单独成栋，也可以以此为单位串联成组团，对日照、通风比较有利。
转折型是长条型的变异，会有“L”“V”“U”形等形式，可以看作长条型拼接后的单元。转折型的居住单元会面向不同的朝向，同样转折型平面也可以作为基本单位进行同类拼接。这一类型平面形式便于公共设施的集中布置及共享。
中心发散型类似于“T”形，是以交叉点为核心发散式的布局，其服务、管理的半径小，比较方便。
围合型即拥有环形走道的布局，依据建筑平面的不同有三角形、矩形等多种形式的围合，土地的利用率较高。
上下跌落型即层层跌落的布局，可自然产生多种组合的平台，多种形式的围合。可避免单元层千篇一律的布置及设计，塑造更加活跃的便于交流的空间。
2．空间尺度
合适的空间尺度是保证建筑舒适性和经济性的重要因素，它控制着基本单元的大小，对项目的整体规模和容量会有较大影响。根据养老社区样本归纳，居住单元层基本的空间尺度参数汇总见表4。
通过几个项目案例总结可以看出，目前老年公寓开间为3.6～4.2 m，层高为3.6～3.8 m，进深则为9.3～11.6 m。中国的养老地产项目有许多自身的特点，养老社区形态多与城市的居住形态类似，以多层、高层集合式的住宅为主，如何发挥常规的居住单元“标准层”在设计、管理、开发上的优势，同时消除其空间形式千篇一律的单调性，避免集合式公寓内人际交流少、互不往来等弱点，加强促进邻里友好关系的空间设计研究，并融入地方的特色，会满足使用者更多精神层面的需求，丰富养老产品的形式。
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