从政策层面看，十三五规划纲要首次将健康中国提升至国家战略层面，明确大健康为国家支柱型产业。在11月24日举办的2016观点商业年会上，中原地产中国区主席黎明楷指出，老人的消费主要还是集中在医疗消费这一块，直言两者密不可分的关系。
上海易居房地产研究院总监严跃进说，房企之所以转型做医疗行业，实际上是为后续养老地产本身的开发业务，以及养老社区的经营等方面进行探路。
医疗行业成为房企进军养老地产的试验田。但在群雄逐鹿的“战国时代”，谁能最终笑傲江湖？
抢滩大健康
地产行业再现“转型投医”案例。
11月4日，绿景控股股份有限公司（以下简称“绿景控股”）发布关联交易公告称，公司控股子公司广州市花都绿景房地产开发有限公司以2556.3万元向广州市天誉房地产开发有限公司出售“金碧御水山庄”面积合计为1305.85平方米的商品房。
绿景控股表示，公司2016年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司战略转型》的议案，公司决定全面转型医疗服务行业，并加快处置原有房地产业务，退出房地产行业。
净利润的下降是迫使绿景控股做出选择的直接原因。
2015年3月13日，绿景控股公布其2014年业绩报告。期内，实现营业收入6116.23万元，比上年同期增长110.77%；实现归属于母公司所有者的净利润326.28万元，较上年同期的696.87下降53.18%。
其在公告中透露，公司正在寻找新项目退出房地产行业谋求转型。
2015年6月11日，绿景控股出售控股子公司恒大地产广州有限公司100%股权予广州宏涛传禧投资有限公司，交易价格为1402万元。
2015年9月1日，绿景控股宣布，公司向包括天安人寿保险股份有限公司、上海纪辉资产管理有限公司在内的八名特定对象非公开发行A股股票的议案已获通过，募集资金总额为100.54亿元，资金将用于包括投资新建及收购营利性医院、投资保险公司股权等。
至此，完成定增后的绿景控股将从房地产行业转型至医疗服务行业。
绿景控股只是房企“从医”的一个缩影。自2015年以来，越来越多的房企加入转型医疗大军。
2015年10月19日，恒大集团旗下子公司—恒大健康产业集团发布公告称，公司当日以9342万元竞得海南省一块医疗用地，用于打造新型高端国际医院和研发平台。
2016年1月6日，万达集团高调宣布将投资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，并引进英国国际医院集团(IHG)。
同年10月16日，郑州市郑东新区管委会与宝能集团举行战略合作协议签约仪式。宝能计划在郑东新区龙湖区、白沙园区等区域，打造健康医疗综合体，建设集康复医疗、护理、养生保健于一体的健康医疗基地等。
无独有偶，11月2日，富力地产与加州大学洛杉矶分校医疗中心（简称UCLA Health）签署咨询服务协议，宣布在广州开发引入新型国际医院。
富力地产副总经理陆毅表示，此次富力地产与UCLA Health达成合作协议，意味着富力地产正式进军医疗健康产业。“在未来，医疗行业能给集团带来新的利润增长点。”
申银万国证券在2014年发布的《地产白银时代：跨界转型方兴未艾—房地产行业跨界转型系列研究之一》中显示，142家上市房企中，41家房企已经或正在转型，其中涉及医疗(含养老)方面的企业数目最多，达到13家。
据不完全统计，截至2015年底，涉及转型及多元化发展的近50家上市房企中，有1/3转型大健康领域。
跨界不易
房企为何要跨界医疗？广州世联市场研究部总监崔登科说，众多企业转型医疗行业的契机便是涉及国家政策的一个扶持方向，目前整个医疗行业都在改革。而房地产行业作为开放比较早的行业，转型医疗有先天优势，其对于区域资源整合的能力非常强。
根据国务院发布的《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》，到2020年健康服务业总规模达到8万亿元以上。
万通控股董事长冯仑表示，医疗健康产业一个是就业系数高，第二是需求弹性大，第三则是增长速度快。相对于写字楼，医院的租金稳定，租约更长，也是吸引房地产的优势。
不过，业内人士并不认为所有转型医院的地产企业都能取得成功，“房地产是资金密集型行业，完全转型没那么容易，不论是医疗还是养老，都是从完善房地产上下游产业链这个角度出发而做的探索和尝试。”
严跃进指出，这是两个关联度不高的行业，所以这类转型难度颇大。当下医疗地产的转型，主要通过和寿险公司进行合作、入股各类民营医院、收购医疗企业股份等方式，这在一定程度上，能让房企更好的转型医疗行业。”房企转型做医疗产业背后是对后续养老地产等项目进行铺路。
目前养老地产还是带有很大争议，强势的房企不多，可供复制的项目也不多。很多房企都希望在这个新领域树立行业地位，进而为后续土地扩张等方面带来一些政策优惠。
已然有房企开始了这方面的试水
今年9月，北京万科与北控置业共同发布了位于北京东北三环内光熙门的怡园光熙长者公寓。该养老项目的前身是北控光熙医养中心与北控光熙国际康复老年公寓，之后北京万科与北控置业进行合作，并对这个养老项目改造后重新推出。万科方面称之为“医养结合的养老地产类型”。
克而瑞分析师傅一辰表示，“无论是医疗还是养老地产，均是房企产业链的一种延伸。房企若想培育出合理的养老地产模式，医疗将是整个链条中不可或缺的一环” 。
北京万科以总价50亿元、自持全部居住用途商品住房的代价获得了海淀18号地块；北京万科与北京住总组成的联合体以总价50亿元、自持全部居住用途商品住房及自持全部商业用房的代价获得了海淀19号地块；中铁房地产集团北方有限公司以总价36.75亿元、自持全部居住用途商品住房的代价获得了大兴黄村地块。
上个月16日北京市国土局土地拍卖现场，多家企业触及上述地块设定的价格上限后，又竞报自持地块全部居住用途商品住房及商业用房，按照竞买规则，转入了高标准商品住宅建设方案投报程序。
这些竞买企业要求在10个工作日内递交方案，北京市国土部门组织专家组成评选委员会对方案进行评分，其中绿色建筑星级25分，装配式建筑实施比例25分，其他节能环保技术应用5分，规划建设方案25分，企业自持商品住房运营方案20分。经打分评审确定竞得人后，北京市土地储备中心在5个工作日内向竞得人发出《成交确认书》。
北京市住建委在11月25日公布了《关于本市“限房价竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（征求意见稿），向社会公开征求意见。征求意见稿中提及，通过“限房价竞地价”交易方式取得的土地项目企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致等。
一位从事养老业务的开发商人士称，现在不少房企都在探索养老业务，其中一些重资产养老项目企业会选择自持。这次万科顺利获取了海淀两宗地块，并且地块要求自持全部居住用途商品住房，在万科已经摸索出来的三条养老产品线里，其“随园”产品属于综合养老社区（CCRC型），项目中入住多为健康老人，规模较大。
刘肖在杭州万科任职期间运作了随园嘉树养老项目，是万科第一个大型养老社区项目，提供600多套养老公寓和100个康复床位，项目从2015年初开始运营，目前已经有500多位老人住在这个养老社区，并且1年左右时间实现盈利。
另有一位开发商人士说，目前这种企业自持商品房的运营方案选择不多，会建成酒店式公寓用于出租，但预计20年无法让现金流回正。
未来自持住宅用地方向：长租公寓以及养老产业
为应对新的土地形式，开发商已经开始研究自持的住宅用地该开发成何种产品了。首先，长租公寓再次被提及，随着未来一些地块出现开发商自持的情况，这种以“集中式长期租赁”为特点的“长租公寓”也将会随之兴起。据了解，长租公寓运营者通过将整栋楼宇进行统一的改装分割、装修设计以及配备家庭化的租住设施和管家服务等，抛开中介直接服务租客，试图以此解决租房者常常遭遇的临时清退、随意涨租、虚假房源等问题。
除了长租公寓，新兴的创客空间也瞄准了开发商自持的地块。11月28日，首创置业与优客工场&共享际宣布达成战略合作，未来共同就存量市场空间的挖掘展开合作。
优客工场创始人毛大庆表示，这种合作，就是源于当下土地政策和市场的改变，希望通过合作与探讨，能够创造出一个新的模式。毛大庆认为，当资产不能变卖时一定会有一个出路，资产的自持会让信托基金呼之欲出。此次合作三方会专门成立一个单独的合资公司来做，由优客工场运营，首创置业会深度参与进来，将打造城市新的消费和新的商业，打穿存量市场，创造新的价值。未来这一定是一个万亿的蓝海市场。
第三种针对自持的开发模式很可能会是养老产业项目。远洋集团旗下养老品牌椿萱茂的市场营销负责人孙健表示，土地市场上关于开发商自持土地的新规，预计将使得养老产业更快发展，以出租床位提供服务为主的养老产业将很好地契合自持开发的理念。
来源：时代周刊，人民网，北京青年报
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