养老地产设施投入使用后，相应服务、有效运营是项目成功的关键
在养老项目的设计，我们不仅仅关注具体的空间、细节、景观设计等，同时还投入很多精力关注服务配套和产业运营策划等方面内容，使一个养老项目最终能够健康发展并长期经营的经典项目。养老项目是事业性和经营性并重的相对特殊的产业，养老地产设施投入使用后，通过提供相应服务、进行有效运营是项目成功的关键，也是项目增值的关键。维拓在配合开发单位打造养老产品时，深刻感受到养老服务配套合理规划的重要性，因为它和运营直接发生关系。如果养老服务配套不足，就会造成服务运营的瓶颈，如有些养老地产，在医疗方面做得并不充分，这就会影响后期运营。另一方面，养老服务配套会挤占沉淀大量的前期资金，如果服务配套过大，就会造成服务运营的包袱。养老服务配套的比例应与项目资金运作和财务规划统筹考虑，结合老人健康状况随时间的改变做出弹性化的分期开发规划，保障项目运营的稳健和可持续。此外，项目配套需考虑一般性经营与饱和经营的平衡；如在一些郊区或风景区养老社区，平日子女不来，餐厅就餐人数不多，而节假日子女探视时餐厅爆满。
东方太阳城项目是非常成功的养老地产案例
东方太阳城是2001年开始以“全新退休生活领跑者”为理念开发的大型老年社区，占地234公顷，其中居住建筑用地123公顷，总建筑面积约83万m2， 居住产品包括多层公寓、联排住宅、独栋住宅和四合院等多种类型。规划设计采用开放空间的规划结构将18洞的高尔夫球场和16万平米的水面穿插在居住组团中，形成优美健康的居住环境。全社区从规划到单体建筑进行了系统的无障碍设计；比如，尽管公寓只有四层，我们依旧为每个单元配置了电梯。项目配套建设了比较完备的公共服务设施，总计5万多平米，包括老年社区中心、健身中心、美术中心等，还为来访探视人群打造了五星级酒店，也有为短期居住、度假准备的酒店式公寓等。值得一提的是，东方太阳城系统地运用适宜绿色生态技术。主要包括雨、污水零排放和循环利用系统，利用16万平米水体调洪调蓄，水、地源热泵能源系统，在北京市节能标准提高之前于2003年较早地采用外墙外保温技术等。这些技术设计为后期运营节省了大量的成本，实现了景观、生态、经济多方面的综合效益。
养老产业正处在爆发式增长的发展初期，相关配套政策滞后于产业发展
养老产业是一个朝阳产业，目前正处在爆发式增长的发展初期，相关的配套政策滞后于产业发展现状，有待完善，这是一方面。养老地产市场发展是一个循序渐进的过程，从国外的一些经验来看，在初始阶段都是以经济条件较好、相对健康的老年人为切入点，随着老人自然年龄老化，逐步扩充完善各类医、护设施，也经历了逐步成熟的过程。另一方面，国家“9073”政策对养老产业的发展有一个基本面的规划，这是一个比较符合国情的科学规划。总体而言，我们认为市场解决养老中高端需求，政府保障养老福利需求，居家养老是主流。我们据此积极摸索各种类型养老项目的设计，既重视中高端、市场化项目的研发设计，研究特定项目的切入点、居住对象需求变化规律，合理规划项目的远近期发展计划；同时，我们也关注一般性住宅和社区的适老化设计；对旧建筑改造养老设施设计和既有社区适老改造上，我们也在不断探索；这样我们对“9073”政策有比较宽泛的应对，也增强了我们在养老地产设计市场的竞争力。
——北京维拓时代建筑设计有限公司文化养老建筑工作室主任 副总建筑师 王庆
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